Durabilité

Great-West Lifeco et Conseillers immobiliers GWL (CIGWL) ont récemment pris des engagements ambitieux visant à atteindre zéro émission nette d’ici 2050. Compte tenu de ces cibles ambitieuses, le siège social national de la Canada Vie, situé au 60-100 Osborne N., à Winnipeg, au Manitoba, géré par CIGWL, a commencé à faire des progrès vers la réduction des émissions. Compte tenu du fait que les bureaux doivent être rénovés afin d’offrir un environnement de travail moderne et efficace, nous avons profité de l’occasion pour effectuer une mise à niveau détaillée du site afin d’accroître l’efficacité énergétique et d’apporter des améliorations pour les employés de l’immeuble.

À compter de 2017, CIGWL et la Canada Vie ont élaboré une feuille de route pour réduire considérablement la consommation d’énergie et les émissions de carbone sur place, tout en modernisant de manière importante les espaces de bureaux de leurs employés. Des rénovations importantes ont été effectuées sur place afin d’améliorer le rendement énergétique global. Les améliorations effectuées comprennent :

• Une mise à niveau des fenêtres pour des unités à triple vitrage et à rendement élevé
• Un éclairage à DEL avec récupération de la lumière du jour
• Un remplacement de l’ancien générateur à vapeur par une installation de chauffage à rendement élevé
• Un remplacement du refroidisseur par un nouveau refroidisseur à récupération de chaleur
• Un remplacement complet du zonage du bâtiment par l’ajout de ventilo-convecteurs distribués
• De nouvelles pompes à entraînement à fréquence variable dans la centrale et moteurs à commutation électronique pour les ventilo-convecteurs
• La modernisation des espaces de bureaux pour accroître l’utilisation et l’engagement des employés

Au milieu de 2021, la rénovation était essentiellement terminée, et CIGWL a retenu les services d’un consultant l’an dernier pour déterminer si les économies prévues avaient été réalisées. Une vérification du modèle énergétique après la rénovation a été effectuée afin de confirmer les économies estimées découlant de ces améliorations.

Les résultats du modèle énergétique permettent de vérifier les avantages importants des améliorations sur le plan énergétique. La consommation d’énergie a diminué de 35 % par rapport au niveau de référence de 2016, ce qui a considérablement dépassé les attentes d’économies de 28 % initialement modélisées. Il y a aussi eu une réduction de 36 % de l’émission de dioxyde de carbone (700 tonnes de CO₂), ce qui équivaut au retrait de 151 véhicules à essence du réseau routier pendant un an.

Des projets comme celui-ci démontrent l’incidence que la modernisation des immeubles peut avoir sur la réduction de l’énergie et des émissions de carbone et contribuent aux engagements de zéro émissions nettes de Great-West Lifeco et de CIGWL.

Conseillers immobilier résidentiels GWL cherche continuellement à innover pour améliorer l’efficacité opérationnelle, réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) et améliorer le confort des occupants. C’est l’approche que notre équipe de gestion de l’actif a adoptée en 2022 au 50, Prince Arthur, un immeuble de 149 appartements situé dans la luxueuse collectivité de Yorkville, à Toronto. En collaboration avec notre consultant en étanchéité à l’air, l’équipe a cherché à améliorer l’efficacité et le fonctionnement de l’un de ses générateurs de ventilation tempéré en appliquant une technologie de pression et de pulvérisation aérosolisée appelée Aeroseal. Cette technologie est utilisée pour réduire au minimum les fuites dans les conduits, une cause importante de perte d’énergie dans les bâtiments.

Le produit d’étanchéité aérosolisé, qui est composé d’un polymère d’acétate de vinyle, fonctionne en étant atomisé et injecté dans les systèmes de ventilation afin de sceller de petits trous dans les conduits de ventilation, ce qui crée des joints plus étroits et réduit les fuites d’air. Avant le scellement, l’air conditionné s’écoulait dans des espaces imprévus, perdant de l’énergie et ayant une incidence sur le confort des occupants. L’application du produit d’étanchéité n’est pas perturbatrice pour les occupants et les résidents et ne produit aucun composant organique volatil (COV).

L’équipe a également installé des capteurs et des contrôles supplémentaires pour le générateur de ventilation tempéré afin d’améliorer son efficacité et son fonctionnement et a repéré et scellé de grands trous dans les conduits de ventilation pendant les essais.

Après les rénovations, la circulation d’air dans les conduits de ventilation du générateur de ventilation tempéré s’est améliorée de 32 %, et les fuites dans les conduits ont été réduites à moins de 5 %. Ces économies présentent un avantage environnemental évident, occasionnant une réduction combinée de la consommation de gaz naturel et d’électricité de 322 743 ekWh, au cours de la période à l’étude. En réduisant cette utilisation des services d’intérêt public, l’immeuble évite de produire 56 tonnes d’émissions de CO₂ par année, ce qui équivaut à la consommation d’énergie de 13,2 maisons pendant une année complète. Les avantages financiers de cette amélioration de l’efficience sont également importants; elle permettra d’économiser environ 21 570 $ par année en coûts des services d’intérêt public. Il s’agit d’une économie directe pour notre client propriétaire et d’une création de valeur de plus de 600 000 $ (selon un taux de capitalisation de 3,5 %).

Avec le succès du projet pilote, l’équipe cherche à déployer cette technologie à d’autres emplacements pour soutenir davantage les efforts de Conseillers immobilier résidentiels GWL visant à améliorer l’efficacité énergétique et à s’efforcer de réduire les émissions de GES dans son portefeuille d’actifs gérés.

Les équipes de huit immeubles de CIGWL à Toronto se sont associées à un service externe, Electrobac, pour rendre le recyclage des déchets électroniques accessible aux occupants de leurs immeubles. Electrobac est une entreprise canadienne qui soutient l’économie circulaire en améliorant l’accès à la collecte, à la réutilisation, au recyclage et à l’élimination des déchets électroniques.

Dans les immeubles participants, les équipes installent des bacs de collecte de déchets électroniques, qui acceptent les appareils électroniques endommagés et non désirés, notamment les téléphones cellulaires et les tablettes, les câbles et les chargeurs, les cartouches d’encre, etc. Les locataires et les visiteurs peuvent facilement déposer leurs appareils dans l’un des bacs sécurisés munis de capteurs intégrés qui assurent le suivi des articles déposés.

Lorsque les bacs sont prêts à être ramassés, ils sont vidés et le fournisseur détruit définitivement toutes les informations contenues dans les appareils. Chaque article est examiné pour déterminer s’il peut être immédiatement réutilisé, ou remis à neuf puis réutilisé; la remise en circulation des appareils permet d’éviter tout gaspillage. Si les appareils électroniques sont considérés comme étant en fin de vie utile, ils sont recyclés par des recycleurs agréés par le Recycler Qualification Office (RQO). Grâce au processus de recyclage des déchets électroniques, les métaux précieux sont récupérés et utilisés pour fabriquer de nouveaux appareils.

En 2022, Electrobac a collecté 7 650 appareils électroniques en fin de vie utile ou non désirés dans les immeubles de CIGWL, soit 1 319 livres de déchets électroniques. Le détournement de ces appareils électroniques des décharges permet d’éviter les effets néfastes sur l’environnement, notamment la lixiviation de produits chimiques toxiques qui se produiraient en cas d’enfouissement dans une décharge classique.

Conseillers immobiliers GWL intègre activement des considérations sur la durabilité à ses placements immobiliers, ce qui contribue à favoriser des rendements à long terme solides et stables. Le meilleur exemple est le Livmore, un immeuble locatif spécialisé de 43 étages situé au centre-ville de Toronto.

La location du Livmore a débuté en 2018, apportant une offre indispensable d’appartements sur le marché de Toronto. Conseillers immobiliers GWL l’a conçu de manière à attirer des loyers exceptionnels, en partie en offrant des caractéristiques durables aux résidents potentiels. Le Livmore, qui vise une certification LEED Or, est un immeuble vert ayant une cote de circulation piétonnière de 99, plus de 600 emplacements à vélos et un milieu entièrement sans fumée.

En outre, des compteurs d’électricité et d’eau placés dans chaque suite permettent aux résidents de comptabiliser leur propre consommation d’énergie et d’eau ainsi que les économies de coûts. Ce système est aussi avantageux pour le revenu d’exploitation global, et autant pour l’environnement que pour le rendement du capital investi. Au nombre des autres caractéristiques de conception et pratiques, mentionnons des bornes de recharge pour véhicules électriques, un toit vert avec système de rétention d’eau et de citerne ainsi que des systèmes très efficaces de chauffage, ventilation et climatisation et d’éclairage d’aires communes.

Au cœur du centre-ville de London (Ontario), le siège social de la Canada Vie est un immeuble certifié BOMA BEST Platine qui illustre nettement une technologie écologique innovatrice. En 2019, l’équipe de la propriété a installé une petite section de toit vert dans la cour, au-dessus du centre de conditionnement physique de l’immeuble. De conception axée sur la biophilie, l’emplacement offre une vue circulaire pour les employés et accroît l’aspect esthétique de la toiture. Parmi les autres avantages, figurent un contrôle du ruissellement pluvial, une durée de vie accrue du toit et une plus faible consommation d’énergie. En plus du toit vert, l’équipe a installé un dispositif solaire de 6 kW sur l’immeuble hébergeant les transformateurs du terrain de stationnement. Le dispositif applique le principe de facturation nette et vise à compenser la consommation de quatre nouvelles bornes de chargement de véhicules électriques sur le terrain de stationnement, alimentant ainsi les véhicules avec une quantité équivalente d’énergie solaire propre.