La Canada Vie gère l’incertitude liée à la COVID-19 en suspendant temporairement les transactions dans les fonds immobiliers

Le 20 mars 2020, nous avons annoncé la suspension temporaire des cotisations, des transferts et des rachats au titre du Fonds de placement immobilier canadien nº 1 de la Great-West et du Fonds immobilier London Life 2.17G. La pandémie de COVID-19 a causé une perturbation économique mondiale importante et de fortes turbulences sur le marché des capitaux. Les gouvernements ont dû proposer des programmes d’encouragement fiscal sans précédent, en prenant soin de se concentrer sur le soutien social et les marchés du crédit. Ils ont aussi émis diverses consignes d’urgence pour accroître la sensibilisation, pour donner des pouvoirs d’exception à certains intervenants et pour restreindre les déplacements au sein de la population générale.

Incertitude entourant les évaluations

Les changements surviennent rapidement en ce moment et la pandémie de la COVID-19 crée beaucoup d’incertitude du fait que sa durée et son ampleur sont difficiles à circonscrire. Il est donc ardu de mesurer avec précision l’impact des circonstances actuelles sur le marché de l’immobilier. L’évaluation des biens immobiliers détenus par les fonds se complexifie dans un tel contexte, et les valeurs unitaires risquent de ne pas pouvoir être établies avec justesse. La suspension temporaire des transactions au titre des fonds atténue le risque que des investisseurs vendent ou achètent des unités à un cours qui n’est pas fidèle à leur valeur marchande réelle. Comme toujours, l’objectif de cette mesure est de protéger les intérêts à long terme des fonds et des investisseurs.

Nous travaillons activement pour trouver un processus permettant de ramener plus de certitude dans les évaluations lorsque la conjoncture se stabilisera et que des indicateurs pour une juste valeur marchande seront établis. Il est prématuré pour le moment de tenter de déterminer quand cela se produira, car la situation évolue rapidement. La suspension temporaire des transactions demeurera en place tant que nous ne pourrons pas attribuer des valeurs aux biens immobiliers avec une plus grande certitude et que la compagnie ne sera pas à l’aise avec la position de liquidité des fonds. 

Flux de trésorerie et opérations

Les fonds gardent une souplesse financière adéquate, car ils continuent d’avoir beaucoup de liquidités et d’être en mesure d’en générer encore plus grâce à des opérations sous-jacentes continues. Nous suivons toujours une stratégie axée sur des dépenses en capital prudentes et modérées, en priorisant les projets qui favorisent le maintien de la santé et de la sécurité, mais en restant tout de même concentrés sur la création de valeur à long terme. Nous nous affairons dans chacun de nos emplacements à explorer les programmes gouvernementaux de report qui sont offerts pour gérer les dépenses. En dépit de tous les facteurs précités, les fonds conservent une bonne marge de manœuvre en ce qui a trait aux activités visant les prêts hypothécaires, car leurs ratios prêt/valeur sont peu élevés. De plus, nous avons toujours la possibilité de céder des biens, en tenant bien évidemment compte de la conjoncture du moment, si nous estimons que cela est dans l’intérêt à long terme des fonds.

Les demandes de réduction de loyer ont augmenté en avril dans l’ensemble de notre portefeuille de biens immobiliers commerciaux, industriels et résidentiels. Certains locataires rencontrent des difficultés en raison de la perturbation économique actuelle alors que d’autres sont contraints de fermer leurs établissements pour suivre les directives gouvernementales. Il y a aussi des locataires résidentiels qui ont perdu leur emploi ou qui sont en confinement dans leur appartement. L’équipe de Conseillers immobiliers GWL veille à ce que les locataires connaissent les programmes fédéral et provinciaux qui leur sont offerts. Elle évalue leurs besoins et détermine s’il est nécessaire de leur proposer un programme de report de loyer pour les aider pendant cette période difficile.   

Positionnement des fonds

Historiquement, les fonds ont toujours offert un bon rendement, car leurs taux d’occupation sont élevés et l’encaisse contractuelle est favorable vu le grand nombre de locataires en mesure de payer leur loyer. Les portefeuilles des fonds continuent d’être bien diversifiés par région et par catégorie d’actif, ce qui leur procure une composition de l’actif plus défensive que celle d’autres portefeuilles de même nature au Canada. Les fonds conservent une forte pondération dans le secteur des biens immobiliers industriels et une surpondération dans le secteur des résidences multifamiliales; ils restent non discrétionnaires de nature. À l’inverse, les fonds conservent une sous-pondération dans le secteur immobilier du commerce de détail, qui est le plus durement touché par la pandémie. Les fonds se concentrent stratégiquement sur les centres commerciaux pourvus d’un magasin d’alimentation; ce secteur obtient un bien meilleur rendement que tous les autres.

Nous croyons que les biens immobiliers commerciaux seront bien positionnés dans l’avenir pour participer à la reprise de l’économie. Comme ce secteur a une bonne position de trésorerie, une forte capacité d’adaptation et un potentiel élevé d’appréciation du capital, il joue un rôle important dans un portefeuille de placement diversifié. En conclusion, nous vous invitons à continuer de suivre les directives des gouvernements en matière de distanciation physique. À l’instar du secteur de l’immobilier, nous croyons que l’être humain est capable de beaucoup de résilience et d’adaptation.